פתיחת קריאת שירות

צרו קשר

מהו תקנון בית משותף, על מי הוא חל ואיך אוכפים אותו?

הרבה מאד זמן אנו מבלים בתוך הבית שלנו פנימה ואם בוחרים לגור בדירה בבניין משותף יש קשר ישיר בין שכנות טובה ויחסים חיוביים בין השכנים לבין איכות חיים ושמחה. חשוב מאד להגיע להסכמות, לדעת היטב מה החובות והזכויות של כל דייר ואיך מתנהלים במשותף אל מול השטחים והרכוש הציבוריים והמשותפים של הבניין. על מנת שלא להותיר דבר לספק או ליד המקרה – ישנם תקנון בית משותף ותקנון מוסכם שידועים וגלויים בפני כל בעלי הדירות ושם מפורטים בהתאמה לכל בניין באופן ספציפי החובות והזכויות של הדיירים הן כלפי עצמם והן כלפי הרכוש המשותף.

מהו התקנון הזה ומה התוקף שלו?

חשוב מאד להבין שמדובר בתקנון שמחייב את בעלי הדירות ובמקרה של דירות מושכרות – יחייב התקנון את הדיירים ששוכרים את הדירה כחוק ותחת חוזה מסודר. לתקנון בית משותף יש נוסח סטנדרטי וקבוע אך ניתן לשנות אותו על פי הצורך על מנת להתאים אותו לבניין מסוים. התקנות חייב להיות ברור ומנוסח, בין אם מדובר בדירות בבעלותם של כמה אנשים ובין אם מדובר בבניין שלם שנמצא בבעלותו של אדם אחד (קבלן, למשל). בתקנון יפורטו כללי ההתנהגות בבניין, כמו גם תשלומים או היטלים שונים שניתנים לגבייה על פי החוק. במידה ומוסכם על גביית תשלומים מחוץ להסכם – יש צורך הסכמת כלל בעלי הדירות לכך.

במידה ומתעורר חשד שהופר סעיף זה או אחר בתקנון על ידי מי מהדיירים – יש לבדוק זאת ובמידת הצורך לפעול מול אותו הדייר במסגרת החוק. מכיוון שיש לא מעט בתים משותפים שבהם, בהסכמת 100% מהדיירים הוספו סעיפים וכללים שונים – חשוב לבדוק לעומק האם החריגה החשודה אכן מהווה הפרה של התקנון, שכן לא תמיד זה כך. כאשר אדם מסוים מתעניין ברכישת דירה מסוימת בבניין מגורים משותף – טוב יעשה אם יבדוק היכן נמצא התקנון ויעיין בו קודם לקבלת ההחלטה על קניית הדירה המדוברת, שכן החל מהעברת הדירה לבעלותו – יחולו עליו כלל הסעיפים ללא יוצא מן הכלל.

מה עושים במקרה של סכסוך בין השכנים?

לתקנון יש תוקף משפטי בעיני הרשות למקרקעי ישראל והעתק חתום שלו יימצא במשרדיה האזוריים. במידה וקיים סכסוך או שמתעוררים חילוקי דעות בנוגע להתנהגות או ביחס לשטחים המשותפים – רשאים הדיירים, דרך ועד הבית או באופן עצמאי לפנות אל המפקח על רישום המקרקעין ברשות מקרקעי ישראל על מנת שיישב את הסכסוך או יסייע לצדדים להגיע לעמק השווה. חשוב לדעת שהנושא של ניהול ועד בית אינו עניין פשוט וכיום, עם בניית בניינים בגובה רב שיש בהם הרבה דירות מדובר באתגר של ממש ולכן מעבר לתקנון שתקף בפני החוק – יש משקל רב גם לרצון טוב, נכונות לשכנות טובה ולא מעט ויתורים מצד כל הצדדים.

חשוב מאד להקפיד על הכנת התקנון ללא משוא פנים, גם אם נדמה שאין בו צורך בזכות יחסים טובים וקרובים ששוררים בין הדיירים השונים. אף פעם אי אפשר לדעת מתי יהיה צורך ביישוב מחלוקת או בבחינה הוגנת של צד זה או אחר בריב בין השכנים. רשות מקרקעי ישראל מייחסת לתקנון תוקף משפטי לכל דבר ועניין ולכן כך צריכה להיות ההתייחסות גם אליו. הדבר המומלץ לעשות הוא לשמור על הסעיפים שמופיעים בתקנון על פי החוק ולהוסיף עליהם במידת הצורך התאמות שונות שנוגעות אך ורק לדיירי הבניין המדובר.